多层住宅迈入稀缺时代

    据有关资料统计，２００５年，郑州市商品房市场供求总量保持平衡，市场供需比为１．１：１。其中，商品住宅整体供需比为１．０２：１，多层和高层住宅的供需比分别为１．０：１、１．１：１，供需平衡。看到这个数字你也许感觉不到多层的稀缺性。但有关人士告诉记者，这是整个郑州市的供求状况，而不是环线以内的供求状况。

    记者大致对郑州市目前有多层在售的楼盘进行了一个分析，发现在这些项目中，有６０％左右的楼盘都在环线外，只有４０％左右的在环线内；而在有多层需求的消费者之中，７５％左右的消费者把自己的第一选择定在了环线内。这样一来，环线内多层的供应量就明显的不足了。根据记者粗略调查的情况，郑州市区环线路内在售楼盘共１２０多个，其中多层楼盘包括含有多层住宅的楼盘约有３０多个，仅占在售楼盘总量的２５％左右。同时，在所有项目中，纯多层的项目更是几近绝版，只有鑫苑·都市领地、鑫苑·城市之家、紫荆阳光地带等为数不多的几个项目为纯多层项目。

    而从成交量来看，２００５年，郑州的多层住宅共成交２６１．９３万平方米，同比下降了０．１５％，延续了２００４年以来的低速增长态势，并首次出现了负增长；市场份额为４９．１１％，同比下降８．０１个百分点，延续了２００２年以来的持续下滑态势。而来自市场调查的结果显示，６２％的购房者表示，购房优先考虑多层。这说明，不但郑州市区，包括整个郑州市的供应量都不是很足的。

    ２００６年一开春，郑州不少多层住宅楼盘的选房人流量有明显增加，购房者对多层住宅的需求似乎愈加强烈，而开发商也不得不作出连锁反应。

    由鑫苑置业和郑州建投联合打造的鑫苑·国际城市花园虽然到３月１８日才正式入市，但早已引起了广大消费者的关注。前来咨询洽谈的客户络绎不绝，同时，鑫苑置业公司也在航海路和城东南路交会处推出了占地３０余亩的纯多层小户型花园社区鑫苑·城市之家。

    而坐落在北环路与天明路交叉口的思达·大河春天，作为三环路内屈指可数的多层高档住宅楼盘，从一亮相开始便受到市场的青睐，目前，该项目四期已经推出。

    此外，富田·太阳城、明天花园、紫荆阳光地带、威尼斯水城、雅居一方、恒升府第以及响水湾……均有不小体量的多层住宅“躁动不已”，而据消息灵通人士透露，一些已经亮相或开盘的大型多层项目正在筹划“提价”方案。

    业内人士分析：今后郑州市区的多层如果还有的话，那也仅限于政府规划的文化保护区或是二手房市场，而多层大盘往往环境清幽、宁静、少有喧嚣、人口稀少、社区配套人均占有量高……这样的居家氛围正是追求闲适的郑州人最为钟爱的生活方式，资源一旦稀缺，市场便会立即作出反应。

    ［原因篇］

    土地稀缺是罪魁祸首？

    那么，是什么原因造成了目前的这种局面呢？

    最直接的一个原因，就是土地的稀缺。２００５年，郑州市土地储备中心累计完成土地征购３４４１亩，（２００４年１２月１５日至２００５年年末）累计向市场投放约３５７０亩土地，住宅用地占比高达９３．６２％，其中纯粹住宅用地２８１４．２亩，混合住宅用地５２８．６亩，比２００４年的投放量有很大下降。

    土地的稀缺这一众所周知的原因，使得政府部门选择住宅规划调整，新建住宅纷纷“由低转高”也就成为必然。由于土地供应的稀缺，２００２年，郑州市曾下过一个限批文件：总建筑面积小于２万平方米的项目不再批。这就意味者如果拿到的土地面积较小的话，建多层已经不可能，只能建小高层或者高层。

    由于放宽整个城市的容积率和建筑高度，可以大大提高整个城市的建筑面积，对缓解郑州城市用地紧张有一定的作用，所以，在符合城市总体规划前提下，合理调整土地的规划功能和指标，放宽容积率和建筑高度，严控建筑密度和绿化率，从而做到节约和集约用地将是一个发展趋势。

    其实，土地资源向高容积率发展的趋势，在２００４年便已现出端倪，并直接反应在地价上。郑州从２００４年开始对土地进行大规模招拍挂以来，相同路段的地价每年以２０％~５０％的速度往上翻。尤其是市中心几个主要干道，比如花园路、紫荆山路、文化路、农业路、经三路、金水东路、未来大道等周围的地价更是呈节节攀升之势。地价飞涨，直接增大开发商的投资成本，压缩开发商的利润收益，向空中发展，建高层电梯住宅似已成开发商不得不面临的选择。

    而从开发商角度来说，提高容积率也往往是他们所乐意看到的。“一个项目的容积率越高，能建的房子就越多，一般来说，开发商获利就越高。”某房地产公司的负责人这样对记者说。

    居住心理推波助澜？

    城市里越来越多的高层、超高层楼宇，似乎成为了未来住宅的主流，相当一部分对多层住宅痴心不改的购房者感觉居所难觅，一有房子面世便趋之若鹜。据记者了解，雅居一方共有７幢住宅楼，有４幢多层住宅，前不久多层房源推出后，立刻被迅速消化。明天花园二期１００余套多层房源，目前一部分已经名花有主，这批客户中有不少是因为没有买到一期多层的客户。“他们来售楼处，打定主意非多层不买，把我们房源盯得死死的。”销售部有关人士说。

    那么，人们为什么会热衷于多层住宅呢？

    河南财经学院李教授告诉记者，从１９４９年建国到现在这５０多年间，９０％的郑州市民都是居住在平房或多层住宅中，经过半个世纪的酝酿，这种低层居住生态已经成为郑州城市的特色，点点滴滴地融入到生活的各个角落。

    国棉四厂的万余郡老人的描述似乎更加形象，他说：“小时候住在厂区的大院里，那时也没有现在那么多娱乐花样，每当晚饭后，住在楼上楼下的邻居们只要迈出三五步，很方便就能走到楼下，聚在一起聊天说事、遛狗散步，多年来大家一直乐此不疲。住多层的人，爱在自家的阳台上养养花、种种草，呼吸楼下花园里飘来的清香，喜欢站在窗前，审视着过往的路人，用眼睛感受人间沧桑。”

    其实，在业内人士看来，多层有着不可复制的优势。首先，居住环境清幽惬意。从容积率来看，多层住宅的容积率一般在１．０左右，而高层住宅的容积率普遍超过２．５。相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。

    其次，公摊面积小。高层住宅由于有电梯、电梯候梯间、地下室等公建部分，需分摊的公用面积比多层更多，实际得房率相对较低。按常规比例，多层住宅的公摊面积一般为总面积的８％~１０％，而高层住宅达到了１５％~２５％。

    此外，相对于高层、小高层而言，多层通风采光好、物管费便宜、有助身体健康，而且更自由、更安全。

    ［趋势篇］

    多层走向环外

    多层不多了。

    多层还会更少……

    ２５％，这个数据就是郑州楼市中新开发多层住宅的真实写照，开发商手中可供开发多层项目的土地所剩无几了，也许这个２５％就是剩给我们的仅有机会。

    土地资源在现代社会的珍贵和稀少使得开发商和城市规划者都不可能再将稀有的土地用于多层建筑的开发和建设，淡出中心城区，走向三环外已经成了城市多层住宅的一条必然出路。

    “现在由于政策的原因和土地资源的原因，总的来说以后要在郑州环线内再找到多层住宅已经相当难了。”恒辉企划相关负责人告诉记者，“多层住宅基本现在都在向环线以外走，但是由于现在环线外小高层和高层也开始多起来，因此多层这个产品将会越来越稀缺。”

    “退出市区”是多层正在执行着的社会发展给予它的指令。

    “我们现在倡导的是节约型社会，尤其是对于房地产开发来说，节地是相当重要的。”郑州市规划局有关负责人在接受记者采访时表示，在同样面积的土地上，高层电梯公寓比多层住宅能够容纳更多的人口，大大提高土地利用率和城市容纳率。在大城市主城区继续开发多层建筑显然不符合我国国情。

    鉴于郑州土地资源相对有限的实际和未来城市的发展大趋势，郑州城市的发展也要求多层建筑逐渐退出主城区的范围。

    “在几年前，房地产开发建设中建安成本还要占很大的比例，然而现在由于土地的稀缺性，地价已经成为房地产开发成本中比例最大的部分，”泰辰置业策划部负责人告诉记者，“以前修建多层是因为电梯等高层建筑所需要的成本占的比重大，而现在相对于地价来说建安成本已经算很小一部分了，因此高层电梯公寓的出现更符合开发商节约成本获取利润的要求，也更符合房地产市场竞争的要求。”

    而伴随多层淡出的原因同样还有消费者消费观念的转变，尽管在郑州这样一个有着深厚历史人文底蕴的城市，多层更易保留老郑州的韵味，也更容易引起郑州人怀旧的共鸣，但是随着时代的发展，越来越多的年轻人更喜欢电梯公寓，它更代表着一种年轻时尚的气息和一种现代都市生活的文化，在市场发展和人们观念的相互作用下，电梯公寓逐渐被接纳、认可和追捧。（注：文中所说的环线是指中州大道、北环路、西三环、长江路，市区是指由以上四条道路围成的区域。）