夏天来了，楼市凉了，开发商急了，买房人乐了。如何卖房子，成了一个难题。购房人对传统促销手段已经产生“审美疲劳”，要想真正打动这些“上帝”们，开发商和代理商们还真得动动心思，从大处着眼，从高处做起，从细处执行，重新调整销售战略与战术。

    近几年持续的房地产宏观调控，事实上已使整个行业发展的基因发生了许多变化，行业各个环节的运行机制也同步转变，只是不同的环节存有不同的变化程度。如果房地产企业不能洞察这些变化并改变企业策略，则要想达到运营目标，无异于南辕北辙、缘木求鱼。

    房地产开发业的转变幅度最大，以前大家都把以土地为核心的“香港模式”捧作经典，纷纷在拿地、圈地上作文章，可是“招拍挂”制度的全面实施打碎了他们的低价拿地美梦，去年囤地甚多的大企业亦在市场风云突变的情况下出现资金链困难。如今，以资金为核心的“美国模式”越来越受到开发商们的青睐。

    相比开发环节的巨大转型，房产营销的调整力度和改进程度并不大，主要原因是近几年楼市持续繁荣，市场总体呈供不应求的格局，尤其是2007年全国房价增幅较大，部分城市出现排队抢房现象。既然房子那么好卖，销售工作基本上没有大的困难，开发商和代理公司也就懒得花心思提高营销水平，甚至出现一种“去专业化”的现象——越来越多的开发商倾向于自己卖房，而非委托专业营销代理公司。如顺驰、大华、绿地、富力、金地等都是自己做销售，最多找家广告公司而已。

    但是，无论开发商还是代理公司，都须意识到一个事实：中国楼市正从狂热投资转向理性消费。以前奏效的诸多营销策略和手段，正慢慢失去作用，必须加以调整。遥想当年，1993年大陆“房地产营销教父”陈智仁以轰炸式广告卖疯了冯仑的万通新世界大厦，自己也从中狂赚1000万美金，一时被地产界众生“惊为天人”，至少仍是房地产营销经典案例。

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